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2022年05月13日

2022年公示地価発表

国土交通省は3月22日、公示地価を発表しました。全国平均は2年ぶりの上昇に転じました。

静岡県は全用途の平均変動率がマイナス0.8%となりましたが、下落幅は0.7ポイントと縮小傾向にあります。

公示地価を知ることは、不動産市場の動向を知るために役立ちます。

今回は、中古マンション購入を検討されている方に向けて「公示地価」について解説していきます。

公示地価とは、国土交通省が発表している土地の価格のことです。

価格の客観的な目安として活用されており、1月1日時点における全国の約26,000の特定地点の㎡単価が、毎年3月下旬ごろに発表されます。

建物の敷地の場合はその建物がないものとして、また土地利用に制限がある場合は制限がないものとした更地での価格として算出されます。

一般的に中古マンションの価格は「土地」と「建物」で構成されています。

例外は借地権のマンションです。建物だけを所有し、土地は他の人から借りている状態なので、一旦省いて考えます。

借地権を除く多くの場合、中古マンションは建物の価値も含んだ価格で取引されるので、公示地価がそのまま売買価格ピッタリということにはなりません。

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マンションの築年数による価格の推移をみていくと、平均的に約20年で新築時の約50％まで下落します。築20年を経過すると、建物価値は大幅に下落するため、価格のうち土地値の占める割合が高くなります。

建物は例えばRC造の場合、法定耐用年数が47年と決まっているので、耐用年数に近づくにつれて価値が０に近しくなります。

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一方で、土地は耐用年数がないため、右肩下がりが続きやがて0になるということは住宅地では考えにくいです。住宅地の場合は、主に人口の増減によって土地の価値が決まります。

新築価格がバブル更新というニュースがありましたが、これは人口が集中して土地が値上がりするエリアに、資材や人件費等の高騰も相まって建物価格が上昇したのが主な背景です。

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中古マンションは築年数が古くなればなるほど土地値の割合が増えるので、公示地価の影響度合いが高いといえます。

特に住み替えを前提として中古マンションを購入する場合、公示地価そのものよりも地価の推移に注目するのがいいでしょう。

大幅に下落していたり、10年以上下落が続いたりするエリアには何かネガティブな要素があるはず。要注意項目です。

今回は、公示地価について解説いたしました。

土地値の割合が高い中古マンションは土地値の増減の影響を受けやすくなります。

公示地価を参考に、土地値が下がりにくいエリアを選べば、住み替えには有利といえます。

公示地価を活用して、かしこい住宅購入に繋げていきましょう！