年収700万円でも住宅ローンに落ちるワケ

2021年06月11日

住宅ローンに落ちるワケ

年収700万円の人でも住宅ローンに落ちるワケ

ずっと狙っていた物件。しかも希少な角部屋。ということですぐに内覧予約をしたN様。リフォーム前で内装は傷みが激しかったのですが、リノベーション前提のN様にとってはむしろ割安で手に入れられるので好都合。即決で購入申込書を出しました。しかし、その後まさかのローン落ち。ショックを隠せないNさんに掛ける言葉が見つかりませんでした。

今回は実際に筆者が経験した「住宅ローン落ちた」事例を取り上げます。ローンが通らないのには必ず理由があります。その理由を知ることで、少しでもローン落ちのリスクを減すことに繋がります。ローン落ちという哀しい状況を一人でも多くの方に避けて頂く、これがこの記事のテーマです。

銀行は「物件」と「人」で審査する

銀行は住宅ローンを貸す際に、大きく分けて「物件」と「人」の二つの側面から審査します。「物件」は主にエリア、築年数や構造などから担保価値が十分あるかをみます。「人」は主に年収や年齢、返済比率などをみます。民間の銀行は「人」重視で審査するのに対して、住宅金融支援機構が扱うフラット35では「物件」重視で審査される傾向にあります。

総合的な判断で否決

では、どんな人が、どんな物件で審査に落ちてしまったのか。

N様のプロフィールと買いたかった物件を見てみましょう。

■N様と物件のプロフィール

・50代夫婦

・年収：700万円

・勤続：30年以上

・会社役員

・購入予定物件：昭和48年築（2021年時点で築48年）

・借入額：2300万円（物件＋リノベーション費用）

・現在の借入：80万円（バイク）

年収700万円ある会社役員のN様はなぜローン落ちしたのか。事前審査をした2つの銀行の融資担当者に聞くと、「総合的な判断。ただ、延滞は無かったです」とのこと。実は個人情報の観点から、銀行担当者はローン否決の理由を明確に教えてはくれません。いくつかヒントとなる情報をヒアリングできたので、それを元に否決理由を考えてみます。

①年齢が50代であったこと

借入期間が短くなるため、返済比率が上昇します。返済比率は年収400万円以上なら35％まで借入可能とされる場合が多いですが、今回の場合、返済比率は17%でした。※2300万円を返済期間20年/金利0.775%で試算。

②他の借入があったこと

80万円の借入の月々返済額は約8万円。この借入も加味して審査されます。住宅ローンの返済と合わせると、返済比率は29%です。これで返済比率の上限35％まで近づいてきました。

③役員であったこと

実は役員はローンが通りにくいと言われています。一般社員と比較すると解雇される可能性が高くなること、会社の業績によって給与が変動しやすいこと、つまり不安定だとみなされるのが理由です。

購入予定物件が築古であったこと

築48年となると審査できる金融機関が限られます。

以上4点を総合して考えると、①②により、返済比率が上限ギリギリまできていたところに、③役員という不安定な要素が加わり、更に④物件の築年数が48年だったこともあり、否決になったものと考えられます。

ネガティブ要素はひとつでも少ない方がいい

前述した要因はひとつだけなら、クリアできたかもしれません。これが複数絡み合うと今回のように「総合的な判断」で否決になる可能性があります。よって、これから住宅ローンを借りようという方はひとつでも思い当たる要素がある場合は、できるだけ早めに潰しておきましょう。少なくとも、今ある借入は完済しておくのがベターです。