<<既存不適格築と違法建築の違いとは>>静岡県の不動産なら株式会社アイワ不動産

2024年02月09日

既存不適格築と違法建築の違いとは

今回のテーマは「既存不適格」と「違法建築」の違いについてです。

これから中古マンションの購入を検討する方に向けて、わかりやすく解説していきます。

両者は似て非なるものです。過度に恐れることはないものの、正しく知ることで物件選びの失敗を防ぐことにつながります。是非ご覧ください。

■既存不適格とは？

既存不適格建築とは、新築時は当時の法律に迎合していたものの、その後の法律の変更や区画整理などにより、現在の法律に迎合しなくなったものを指します。

例えば「容積率がオーバーしている場合」です。容積率は、土地に対する建物の大きさの割合を示すもので、都市計画法に基づいて定められています。

容積率が300%までとされているエリアで、容積率280%でマンションが新築されたとします。この段階ではもちろん法律を満たしています。しかし5年後に隣接する前面の道路の拡幅工事により土地が減少し、容積率が330%になりました。

このような事例が「既存不適格」です。

■違法建築とは？

対照的に、違法建築は建築許可を得ずに建てられた不法な建物を指します。

そもそも新築時から法を満たしていないため、安全性などに問題がある場合があります。2005年に発覚した一連の耐震偽装問題がまさにこれに当たります。

法に違反しているため「絶対に選んではいけない」物件です。

■見分け方のポイント

既存不適格の場合

1. 築年数の確認

築年数が古ければ古いほど、昔の基準に基づいている可能性が高まります。

2. 容積率・建ぺい率の確認

建物が立っている土地の都市計画を確認しましょう。敷地面積や建築面積は、謄本を取得すれば分かります。容積率や建ぺい率オーバーがあれば、既存不適格の可能性があります。

違法建築の場合

1. 建築確認済証の確認

役所で建築確認済証が発行されているかを確認しましょう。確認済証は発行されていれば違法建築である可能性は限りなく低いです。

2. 不自然な構造に注意

建物が周囲と異なる構造をしている場合や、窓やドアの位置が不自然であれば、違法建築の可能性があります。

■まとめ

中古マンションを選ぶ際には、既存不適格と違法建築の違いを理解し、慎重に物件選びを行いましょう。既存不適格の場合、もし将来的に建て替えとなったときには同規模のマンションが建てられない等のリスクはありますが、安全性のリスクは少ない場合がほとんどです。

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